В 2011 частные ЖЭКи станут выгодным бизнесом

С Нового года может стать перспективным бизнесом “частный ЖЭК”. Сегодня пока открывать такую фирму, говорят игроки рынка, довольно рискованно. В Украине действуют различные тарифы для физических и юридических лиц. С физического лица за кубометр воды или газа берут меньше, чем с юридической. Водо-, тепло-, газоснабжающие предприятия заключают соглашения с частными ЖЭКами как с юридическими лицами, а жильцы оплачивают коммунальные услуги как физические. В результате предприятие должно отдать поставщикам сумму большую, чем оно собирает со своих клиентов.

Например, возьмем Киев. Допустим, за жилищно-коммунальные услуги жильцы рассчитались на 100% и оплатили 1000 гривен в месяц. Сначала деньги пойдут в расчетный центр. А уж он разделит их следующим образом: 50% из них, то есть 500 гривен – горэнерго, 20% – 200 гривен – горводоканалу, остальные 30% – ЖЭКу за содержание дома и придомовой территории. Но реальная себестоимость услуг горэнерго – не 500, а 1000 гривен, а водоканала – не 200, а 400. Возникает долг в 700 гривен. К тому же себестоимость собственно содержания дома и придомовой территории значительно больше, чем за нее платит население. В результате ЖЭК имеет еще и недоплату примерно в 300 гривен.

Схема расчетов за жилищно-коммунальные услуги

“На сегодняшний день цены рассчитаны согласно 529 постановлению от 20. 05. 2009 года и они покрывают всего 80% от фактической себестоимости услуг, которые получат наши жители. Поэтому они 20% этих недоплачивают. И у нас есть проблемы. Мы не можем вовремя купить материалы, своевременно выполнить какие-то ремонтные работы”, – объясняет главный бухгалтер частного ЖЭКа Галина Каленская.

Итак, ЖЭК должен взыскать с жителей за услуги вдвое больше. Но на практике коммунальные монополисты через суд требуют эти деньги из “жилищников” и взимают долг с доли дохода ЖЭКов. То есть из тех 30% отчислений за квартплату жилищно-эксплуатационные конторы не получают ничего.

И это, напомним, с учетом 100 процентной и своевременной оплаты населения.

Именно поэтому частные ЖЭКи сейчас не очень популярны. По данным Министерства ЖКХ, количество коммерческих фирм на этом рынке уменьшается. Сейчас их насчитывается на всю Украину не более 500. А тех, кто может полностью заниматься управлением, то есть предоставлять услуги по содержанию и обслуживанию зданий, насчитывают не более 25. Стоит заметить, что среди них есть ЖЭКи, которые даже сегодня живут рентабельно.

В следующем году ЖКХ-конторам жить станет легче

Игроки рынка надеются, что со следующего года частным ЖЭКам работать станет значительно выгоднее. Во-первых, и частные, и коммунальные ЖЭКи надеются, что со следующего года власть все же пересмотрит тарифы для населения. Также с нового года, прогнозируют эксперты, должен вступить в силу новый Жилищный кодекс, который предусматривает, что жители многоквартирных домов должны будут сами выбирать себе “управляющего”, т.е. организацию или фирму, предоставляющую жилищно-коммунальные услуги. Но к этим “управителям” будут жесткие требования. Во-первых, наличие в штате сертифицированных специалистов, во-вторых, достаточный инвестиционный потенциал.

“Потому что мы понимаем, что сегодня жилой фонд самостоятельно ни население, ни государство как прежний собственник, уже содержать не в состоянии. Он находится в очень плохом состоянии, поэтому без привлечения частных инвестиций, без помощи таких вот управителей, ситуацию решить будет невозможно. Поэтому основным критерием является привлечение, приход на этот рынок не сотен тысяч небольших компаний, а приход на этот рынок довольно таки больших операторов, способных вложить необходимые инвестиционные ресурсы”, – рассказывает глава всеукраинского объединения областных организаций работодателей предприятий ЖКХ Олег Адамов.

Как организовать частный ЖЭК?

Если вы решили рисковать, то стать владельцем частного ЖЭКа можно несколькими способами. Например, приватизировать уже существующий коммунальный ЖЭК, но в таком случае вы получаете и все его старые проблемы. А можно начать бизнес с нуля. Но здесь уже нужен немалый стартовый капитал. По подсчетам игроков бизнеса, это минимум полмиллиона гривен. Деньги пойдут на аренду помещения, офисное оборудование, подготовку персонала и на необходимую технику. Объем инвестиций зависит от перечня услуг, необходимых в том или ином городе. Это заранее обсуждается с органами местной власти. Например, в маленьких городах может быть достаточным и нескольких дворников с метлами. В больших городах необходима серьезная техника.

“В более-менее таких городах, которые являются видными, как Житомир, где все на лицо и просто так в ручную это все не сделаешь, конечно, необходимы трактора и уборочная техника и подметальная. Потому что большие площади и большие территории”, – объясняет заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам частного ЖЭКа Ольга Лисовенко

Процедура оформления ЖЭКа такая же, как и для любого юридического лица. Далее нужно будет заключить ряд договоров. Во-первых, с органами местной власти. Далее соглашения с местными предприятиями водо-, тепло- и газоснабжения. И, конечно, договора с населением. Представители бизнеса советуют брать на обслуживание дома с ОСМД. С ними легче заключать сделки и договариваться о тарифах.

“Первое – мы привлекаем ОСМД, это должен быть выбор самого ОСМД, заключить с нами договор на обслуживание. И тогда мы его берем, обслуживаем как еще один дополнительный дом. С другой стороны, если жители соседней улицы видят, что тот фонд, который мы обслуживаем, обслуживается достойно, они выступают с инициативами о том, чтобы передать их с обслуживания какого-то конкретного ЖЭКа к нам. Ну, это все, конечно, сложно, потому что каждый ЖЭК защищает свои интересы и сокращение площади обслуживаемого фонда, а значит и каких-то финансовых доходов, ну, никому не интересно”, – говорит заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам частного ЖЭКа Ольга Лисовенко.

На организационные вопросы, говорят представители частных компаний, уходит около года. Игроки рынка делятся профессиональной тайной: чтобы повысить свои доходы, брать на обслуживание территорию нужно не менее 500 тысяч квадратных метров в одном городе, но не более 1 миллиона 200 тысяч. Если брать меньше, то бизнес будет нерентабельным: оплата за услугу от жителей домов не будет покрывать расходы фирмы на обслуживание и содержание специалистов. Если больше – надо будет слишком раздувать штат и руководитель просто не сможет справляться со своими обязанностями. Сейчас, говорят игроки рынка, рентабельность бизнеса остается не очень высокой. Не более 6%. На сегодня инвестиции окупаются за несколько лет.